Многие люди покупают недвижимость, чтобы сдать в аренду, вместо того, чтобы использовать ее для собственных нужд. Частные владельцы, которые плохо знакомы с арендой и не имеют опыта, быстро сталкиваются с рядом вопросов. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, мы дадим вам советы, на что следует обратить внимание при сдаче кввартиры в аренду. Зарабатывать на сдаче квартир в аренду не сложно и мы это докажем.

Прежде чем отправиться искать арендатора, подумайте, готова ли квартира к сдаче в аренду. Совершенно не обязательно делать дорогостоящий ремонт и косметический ремонт, но он хорошо смотрится, если квартира окрашена, есть функциональная ванная и кухня и в целом выглядит чистым. Вам даже не нужно беспокоиться об меблировке вашей мебели. Жильцы любят покупать сами по своему вкусу. С точки зрения ухода, моющийся пол (линолеум, мармолеум, плавающий пол, винил) лучше, чем ковер, за которым трудно ухаживать и на котором видны следы износа. Отрегулируйте состояние квартиры, которой вы хотите ее сдать. В данной статье вы узнаете все тонкости бизнеса на сдаче квартир в аренду.

Как зарабатывать на сдаче квартиры?

Арендодатели часто определяют размер арендной платы по плохим показателям: не по рыночной ситуации, а по собственным затратам (чаще всего по сумме ипотечного платежа на вновь приобретенную инвестиционную квартиру). Такие идеи часто оказываются искаженными или совершенно нереалистичными. Еще одна ошибка — ждать недели и месяцы, прежде чем найти арендатора, который заплатит требуемую большую сумму. Если подсчитать, зачастую выгоднее снять квартиру дешевле, чем ждать несколько месяцев. Как зарабатывать на аренде квартир?

Рассмотрим этот пример: немедленная аренда квартиры за 500 долларов в месяц окупится в течение года. В обоих случаях вы будете получать 5000 долларов в год. Всегда следует определять арендную плату в соответствии с рыночной ситуацией. Здесь действуют аналогичные правила и для оценки продажной цены недвижимости: чаще всего используется так называемый сравнительный метод. Если цена будет установлена правильно, квартира будет быстро сдана в аренду. Сдавать квартиру первому заявителю точно не стоит. Лучше десять раз съездить на экскурсию, чтобы убедиться, что вы нашли надежного арендатора. Далее ответим на вопрос: как заработать на сдаче квартиры в аренду?

Сколько можно заработать на аренде квартиры?

Аренда — самая большая статья бюджета для большинства домашних хозяйств, но не стоит пренебрегать дополнительными расходами при планировании: автомобили, счет и страховка часто дороже, чем вы думаете. Лучше всего записать свои общие доходы и расходы. Вы можете найти информацию об этом в ведомостях заработной платы, страховых свидетельствах или в последней налоговой декларации. Округлите до четных чисел. Так вы создаете место для резервов. Планирование вашего бюджета включает:

  • Чистая заработная плата
  • дополнительные расходы
  • Семья
  • Будьте здоровы
  • Транспортные расходы
  • Свободное время и отдых

Лучше учитывать любую потерю заработной платы: если вы живете с партнером, и расходы должны покрываться за счет чистой заработной платы, например, из-за потери работы, стоит выбрать место для проживания. это составляет четверть стоимости заработной платы. Если арендная плата слишком высока по сравнению с заработной платой, вам следует поискать новый дом или новую профессиональную задачу.

Попробуем определить оптимальное количество, используя два эмпирических правила. Большинство эмпирических правил основаны на опыте и всегда настолько просты, что их можно быстро определить с помощью арифметических вычислений в уме. Результат виден быстро. И в большинстве случаев это довольно точно.

Не рекомендуется снимать квартиру по завышенной цене, потому что вы можете без надобности долго ждать, прежде чем найдете арендатора, который будет готов заплатить эту сумму . Однако цена не должна быть излишне низкой. По каким факторам определяется оптимальный размер арендной платы? Можно ли заработать на аренде квартир?

  • Техническое состояние квартиры. Учитывайте, реконструировали ли вы недвижимость и за сколько.
  • Кладовая. Размер арендной платы влияет на размер квартиры и наличие подвала и балкона.
  • Расположение. Скорректируйте арендную плату, чтобы увидеть, есть ли поблизости остановка общественного транспорта, почта, магазины и другие общественные объекты. Учтите, насколько далеко от центра и природы находится ваша недвижимость.
  • Парковочное место. Если у арендатора есть машина, в стоимость аренды можно включить парковочное место или гараж.
  • Трудоустройство. Цена определяется в зависимости от занятости и средней заработной платы по населенному пункту.

Чтобы определить цену, желательно провести опрос , который покажет вам, сколько в среднем сдается квартир в данном месте. Вы также можете обратиться в агентство недвижимости или другие компании , занимающиеся ценообразованием.

1 правило: делим на 40

Согласно этому правилу, годовая зарплата должна быть в 40 раз выше арендной платы. Если я зарабатываю 45 000 евро в год, я имею право на ежемесячную арендную плату в размере 1 125 евро.

  • 60 000 евро в год / 40 = 1,500 евро в месяц;
  • 40000 евро в год / 40 = 1000 евро в месяц;
  • 35000 евро в год / 40 = 875 евро в месяц;
  • 30 000 евро в год / 40 = 750 евро в месяц;
  • 25000 евро в год / 40 = 625 евро в месяц;
  • 20000 евро в год / 40 = 500 евро в месяц;

Недостатком этого правила является то, что здесь используется валовой доход. Однако арендная плата выплачивается из чистого дохода за вычетом налогов и отчислений на социальное страхование. Еще одним недостатком является то, что это эмпирическое правило не учитывает личные расходы. Возможные проценты и дивиденды также не включены.

2 правило: 30 процентов арендной платы

Это эмпирическое правило позволяет производить более точные вычисления. Ежемесячная плата не должна превышать 30 процентов от ежемесячного чистого ежемесячного дохода. Если я зарабатываю 45 000 евро брутто в год, будет 27 000 евро нетто (размер чистого дохода варьируется от человека к человеку). Разделив чистую годовую зарплату в размере 27 000 евро на 12 месяцев, я получу чистый ежемесячный доход в размере 2250 евро. Если вычту из этого 30 процентов, я имею право на ежемесячную арендную плату в размере 675 евро.

  • 2600 евро нетто в месяц, из которых 30 процентов = 780 евро в месяц;
  • 2400 евро нетто в месяц, из которых 30 процентов = 720 евро в месяц;
  • 2200 евро нетто в месяц, из которых 30 процентов = 660 евро в месяц;
  • 2000 евро нетто в месяц, из которых 30 процентов = 600 евро в месяц;
  • 1800 евро нетто в месяц, из которых 30 процентов = 540 евро в месяц;
  • 1600 евро нетто в месяц, из которых 30 процентов = 480 евро в месяц;

Лучший способ узнать, сколько арендной платы я могу себе позволить, — это сложить ежемесячные расходы (без арендной платы) и вычесть эти расходы из ежемесячного чистого дохода.

Пример расчета : Ежемесячный чистый доход 2250 евро минус ежемесячные расходы в сумме 1500 евро (сбережения, питание, телефон, интернет, электричество, страхование, отдых, автомобиль и т. Д.) = 750 евро в месяц арендной платы.

Как начать бизнес на аренде квартир?

 

Первая собственная квартира — для многих это долгожданный первый шаг к большой свободе. Молодые домовладельцы должны следить за усилиями и затратами: как найти квартиру, которая соответствует вашим потребностям? Какие формальности вам нужно выполнить? Какую страховку нужно оформить для своей первой квартиры, какую можно подождать?

Интернет-порталы дают хороший обзор текущего рынка жилья. Благодаря большому выбору и в основном богато иллюстрированной рекламе квартир они упрощают поиск квартиры. Региональная ежедневная газета предлагает альтернативу поиску квартиры в интернете: в частности, пожилые люди, которые зачастую менее разбираются в интернете, любят рекламировать свои квартиры в региональной ежедневной газете. Для вас, как для домашнего охотника, это имеет то преимущество, что вы соревнуетесь с гораздо меньшим количеством конкурентов, чем в интернете.

В качестве первого шага вам следует заранее прояснить определенные вопросы, чтобы определиться с вашими идеями, например:

  • Вы бы хотели снять квартиру на короткий или долгий срок?
  • Будет ли срок аренды ограничен?
  • По какой цене (арендной плате) вы хотите снять квартиру?
  • Какое максимальное количество человек должно проживать в квартире?
  • Как вы относитесь к домашним животным в квартире?

В качестве второго шага вы должны решить, будете вы искать подходящего арендатора самостоятельно или вам следует нанять для этого профессионального риэлтора. Важно четко передать изложенные выше идеи. Если вы возьмете поиск в свои руки, вы сможете, среди прочего, размещать рекламу в газетах или на онлайн-площадках. Вот несколько советов по правильному привлечению арендатора:

Разумная арендная плата. Первый шаг к поиску надежного арендатора. Если плата окажется слишком низкой, придется ожидать много запросов — даже от неплатежеспособных заинтересованных сторон. Не делайте ошибки, прося слишком много денег. Это отпугнет подходящих соискателей или обеспечит быстрое выселение жильцов. Переезд жильцов часто связан с потерей арендной платы. В некоторых городах действует ограничение на стоимость аренды. Вы не можете установить арендную плату так высоко, как хотите. Узнайте, распространяется ли это ограничение на вашу собственность.

Правильная реклама. Информативные и содержательные объявления адресованы потенциальным кандидатам. Сообщайте всю доступную вам информацию. Дополнительные расходы, парковочное место, Оборудование — чем детальнее будет информация об аренде, тем точнее сообщают заинтересованные стороны. Качественные и хорошо освещенные изображения привлекают внимание и производят первое впечатление на заинтересованных лиц. Не рекламируйте ничего ложного. 

Потенциальные арендаторы заметят, что квартира находится прямо на трамвайной линии, даже если вы рекламируете тихое место в объявлении. Подумайте, кому следует переехать в вакантную недвижимость, и адаптируйте объявление к целевой группе. Если вы имеете в виду семью, укажите существующие школы и детские сады. Спросите себя, кто лучше всего подходит для других местных жителей. Таким образом можно предотвратить конфликты между арендаторами.

Подготовка квартиры. Если вы получаете поток запросов, отфильтруйте предпочтительных кандидатов. Составьте заранее список критериев, которые важны для вас. Приглашайте только перспективных соискателей. При входе потенциальных жильцов квартира должна быть хорошо подготовлена. Перед первым визитом проведите ремонт и модернизацию. Это производит положительное первое впечатление. Проветривайте помещение, чтобы плохой воздух не отпугнул кандидатов. Просмотр встреч при дневном свете обеспечивает хорошие условия освещения.

Платежеспособность арендаторов. Производит ли потенциальный арендатор хорошее впечатление при первой встрече? Нет причин не проверять и факты. Не бойтесь сравнивать свое восприятие с доказательствами. Авторитетные арендаторы с удовольствием передадут их вам.

  • Потенциальные арендаторы не обязаны давать самооценку. Большинство из них заполняют его без возражений. Типичные данные — чистый доход, род занятий и работодатель. Заявитель должен правдиво ответить на эти вопросы. Однако, если у вас есть личные вопросы, ему разрешено солгать, потому что арендодатель не имеет права на эту информацию.

  • Попросите выписки о заработной плате за последние три месяца, чтобы узнать, есть ли у соискателя стабильный доход. Таким образом вы сможете оценить, сможет ли он платить за квартиру.

Бизнес посуточной аренды квартир

Вопрос поиска арендатора связан с тем, как вы собираетесь сдавать квартиру. Если вы арендуете самостоятельно, вам придется искать арендатора самостоятельно. Если вы доверяете квартиру агентству недвижимости или службе постоянной аренды, вам не придется беспокоиться о поиске. Можно много заработать на посуточной аренде квартир.

  • Кто должен быть вашим идеальным арендатором? Семья с ребенком по достоинству оценит достаточно места для хранения вещей и гостиную, соединенную с кухонным уголком. Студенты останутся довольны практичным и простым оборудованием. Молодые пары или одиночки, работающие на руководящих должностях, захотят более роскошно обставленные апартаменты.
  • Квартира посуточно без недвижимости. Снимая самостоятельно, вы сами ищете арендатора. Сначала нужно сфотографировать недвижимость, затем написать объявление и затем выбрать, где его разместить. Вы можете выбрать рекламные интернет-порталы, а также доски объявлений или другие места вокруг квартиры. Когда найдете подходящего кандидата, вы должны его проверить. Это единственный способ избежать проблем с неплательщиками.
  • Аренда через недвижимость. Если вы передадите недвижимость агентству недвижимости, вам не придется беспокоиться об оформлении документов или поиске арендатора. Придется платить комиссию и получать более низкую арендную плату. Имея дело с недвижимостью, нужно быть осторожным с другими сборами, которые могут быть совершенно абсурдными. Вы должны быть осторожны с тем, предоставляет ли офис услуги: реклама вашего предложения, маркетинговые услуги. Необходимо понимать, что агентство недвижимости найдет арендатора, который не должен платить арендную плату в будущем, не будет вести себя ненадлежащим образом по отношению к квартире, за что агентство недвижимости не несет ответственности, и вам придется решать любые проблемы.
  • Лизинг компании, гарантирующей постоянную аренду. В этом случае вы сдадите квартиру в субаренду фирме. Есть гарантированная оплата, если квартира не занята. Компания позаботится о выборе наиболее подходящего арендатора, который будет тщательно проверен, чтобы избежать осложнений с неплательщиками. Он позаботится о договорах и других «бумажных» реквизитах, и состоянии квартиры. Он следит за тем, чтобы он вернулся в исходное состояние. Мелкий ремонт решает сама. Более крупные будут организованы непосредственно с вами.

Как зарабатывать на посуточной аренде квартир?

Конечно, подготовка квартиры к сдаче требует другого подхода, чем ее продажа. Здесь продается хоумстейджинг, где дизайнеры готовят интерьер квартиры к фотосессиям и экскурсиям. Квартира должна выглядеть привлекательно даже при сдаче в аренду, но здесь действуют несколько иные правила. Сдавать лучше не очень оборудованные квартиры. В объявлении лучше указать, что если интересно, вы можете помочь с оборудованием. Если уже есть красивая мебель, вы можете оставить ее в квартире для осмотра. Но всегда избавляйтесь от старой мебели, она гарантированно испортит первое впечатление о любой квартире. Идеально подойдет нейтральная техника от ИКЕА и др.

У арендаторов высокие требования, особенно к ванной и кухне, они негативно воспринимают, например, старую плитку или кафель. Техника также может играть ключевую роль в принятии решений. Стоит купить стиральную машину, холодильник, посудомоечную машину… Хорошо красить в белый цвет, выглядит чистым и пахнет новым. Конечно, вы можете отразить все эти корректировки в размере арендной платы. Встроенные шкафы и места для хранения вещей практично покупать, но все остальное по договоренности и не слишком дорого. При покупке кровати обязательно покупайте без матраса, у жильцов должен быть свой.

Где предложить аренду квартиры?

Аренда квартира должна быть предоставлена в основном на серверах недвижимости. Стоит использовать другие онлайн-инструменты, такие, как различные группы в Facebook, где люди ищут аренду. Стоит просто написать в социальных сетях: снимаю квартиру (и делюсь фотографиями). Как при продаже, есть возможность выбрать квартиру без недвижимости или с недвижимостью. Сдавать квартиру стоит в агентстве недвижимости, потому что комиссию в этом случае почти всегда платят арендаторы (это договор, но оплата арендатором — установившаяся практика). Как правило, комиссия агентства составляет арендную плату ежемесячно, арендаторы вносят ее в начале, а также залог. Как собственник недвижимости, вы можете только зарабатывать, вы не потеряете никаких денег.

Снимая квартиру с агентством недвижимости, хозяин экономит много времени и забот: фотосъемку и рекламу квартиры сделают профессионалы, экскурсии также могут проходить без вас, а главное вы сэкономите на юристах, когда подготовка договора аренды и ведение переговоров с арендаторами. Бывает, что некоторые арендаторы предпочитают аренду без недвижимости потому, что не нужно платить комиссию. В более крупных городах, где есть большой интерес к аренде, вам вообще не нужно заниматься этим. Желающих арендовать всегда можно.

Арендодатель не платит

Выселение арендаторов-неплательщиков может быть трудным заданием. Гражданский кодекс защищает арендаторов, если они перестают выполнять обязательства. Какие средства правовой защиты вы можете предпринять против неплательщиков и какие шаги вы бы уже предприняли для совершения преступления или проступка?

Конечно, с каждой невыплаченной арендной платой домовладелец теряет прибыль. Арендодатели, купившие  инвестиционную квартиру по ипотеке, могут по причине неплательщиков сами влезть в долги перед банком и, в крайних случаях, могут даже лишить имущество права обращения взыскания. Итак, как эффективно решать проблемы с неплательщиками?

Основание — регулярная проверка арендной платы. Как только арендаторы впервые не платят арендную плату вовремя, немедленно свяжитесь с ними и отправьте письменное напоминание или объясните им причину неуплаты. Они потеряли работу? Они влезли в долги? Спросите, сколько времени потребуется, чтобы разрешить ситуацию и когда они смогут платить. Сообщите как можно скорее, если срок арендной платы не истек.

Заключение

С каждым годом бизнес на аренде недвижимости набирает большие обороты. Сдавать по 20 квартир одновременно сейчас намного легче, вы можете легко контролировать платежеспособность арендаторов с помощью современных способов. Главное только иметь желание.

Читайте больше интересных статей на сайте Город Финансов